Ejecuciones Hipotecarias EspanaEjecuciones Hipotecarias Sep 2010 - Según el Consejo General del Poder Judicial, está previsto que a finales de 2010 se hayan registrado en España unos 181.000 embargos, formalmente llamados ejecuciones hipotecarias. Así las cosas, estas situaciones de impago al límite han dejado de ser una excepción para convertirse en una ineludible realidad diaria para bancos, cajas y juzgados que han tenido que aumentar su comprensión y flexibilidad sobre la marcha.

La rumorología sobre lo que puede o no puede conseguirse de las entidades en estos casos está a la orden del día tanto en la calle como en Internet, pero para solucionar el problema es necesario tener claro en qué punto exacto se encuentra la ley hoy y qué acciones concretas podemos llevar a cabo con posibilidad de éxito real.

En España, dejar de pagar la hipoteca solo conduce a aumentar la deuda, a causa de los intereses de demora y otros costes ligados a la ejecución. En Estados Unidos, sin embargo, las personas que no pueden seguir pagando su hipoteca pueden saldar su deuda con el banco sencillamente devolviéndole la casa. Se trata de la llamada Dación en Pago, una propuesta de ley que todavía no ha sido aprobada en nuestro país pero que ya cuenta con el apoyo de varios grupos parlamentarios, además de la AHE (Asociación Hipotecaria Española), la PAH (Plataforma de afectados por la hipoteca), ADICAE (Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros) y UGT (Unión General de Trabajadores).

A la espera de esa y otras medidas, el Ejecutivo Español aprobó en 2008 una medida que permite ampliar el plazo de amortización de las hipotecas sobre primera vivienda sin ningún coste para el hipotecado, aunque solo está previsto que siga vigente hasta finales de 2010.

Otras medidas que pueden proteger al deudor

Las entidades reconocen que, en los actuales tiempos de crisis, renegociar las condiciones de pago de la hipoteca no es solo habitual, sino casi deseable. Prefieren mantener una hipoteca cobrando menos que añadir otro piso a su lista de invendibles y perdernos como cliente en un momento en que lo que escasea es la liquidez.

Saber que el embargo no solo es un mal final para nosotros sino también para el banco nos ayudará a negociar con un objetivo común. Existen varias soluciones:

  • Si no es posible acogerse a la medida de ampliación del plazo de amortización del Gobierno, todavía es posible negociar esta ampliación con el banco. De esta manera el capital a devolver se reparte entre más años, reduciendo las cuotas mensuales y haciéndolas más asequibles al deudor.
  • El banco puede plantearse además otras medidas para flexibilizar el pago como, por ejemplo, una carencia de capital. Así, durante los meses estipulados (pueden llegar a ser años), pagaríamos únicamente los intereses sin amortizar nada de capital, lo que puede reducir el total mensual a pagar hasta en un 50%. Hay entidades que incluso están dispuestas a aplazar también el pago de los intereses.
  • Si en su momento fuimos previsores y contamos con un seguro de protección contra desempleo, tendremos cubiertas las cuotas mensuales impagadas de hasta 12 meses.
  • Otra posibilidad antes de darlo todo por perdido es la refinanciación o reunificación de deudas. Esto implicaría cancelar la actual hipoteca y abrirla en otra entidad, con los consecuentes gastos de cancelación y apertura. Pero si las condiciones ofrecidas por el nuevo banco son mucho mejores que las del anterior, a medio plazo puede significar un notable ahorro que nos puede hacer más asequible el pago.
  • Existe la opción de declararse insolvente, el equivalente a la suspensión de pagos de las empresas, pero que en el caso de las hipotecas se denomina Ley Concursal. Esta ley contempla la posibilidad de suspender la ejecución de la hipoteca durante un año. No impide el pago final del préstamo pero sirve para renegociar las condiciones de pago con el banco mientras se espera que cambien las circunstancias económicas del deudor. Aunque los procedimientos suelen acabar en convenios pactados con los acreedores, esta vía no es siempre aconsejable dado el gasto extra en abogados, administrador, etc. Además, la negociación con los bancos, nada partidarios de llegar a tribunales, suele ser más fácil antes de llegar a concurso.
  • Llegados a determinada situación límite, es preferible vender la casa a contraer una deuda de por vida y quedarnos, además, sin hogar. Y ya que el banco es el primer interesado en conseguir que la vendamos, para poder recuperar, al menos, su actual valor en el mercado, puede asesorarnos en la operación. Lo ideal es ponerla a la venta cuando aún es posible hacer frente al pago mensual para que, al encontrar comprador, no hayamos acumulado más de un par de meses de deuda y todavía no se haya puesto en marcha el proceso de embargo.

El proceso de embargo: ¿hasta dónde es reversible?

El primer paso hacia una ejecución hipotecaria o embargo lo da el banco quince días después del primer recibo impagado. Se trata de una llamada para descartar o avisarnos de cualquier error o descuido. Más tarde vendrán las comunicaciones oficiales (por correo, SMS, e-mail…), los intentos de negociación, la denuncia judicial, la entrada en mora (nuestro nombre constará en ASNEF) y la fijación de una fecha para la subasta del inmueble.

Lo más importante a saber de este período es que (1) todo el proceso, desde el impago hasta el día de la subasta, puede demorarse ocho meses y un año y medio y (2) hasta el momento en que la casa no sea subastada tenemos la posibilidad real de recuperarla si saldamos nuestra deuda.

Y ante la sentencia de embargo, todavía podemos recurrir si nos acogemos a uno de estos cuatro motivos contemplados por la Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Hemos pagado las cuotas correspondientes pero la entidad no ha registrado el pago a causa de un error.
  • La cantidad exigida por el banco no es la acordada en el día de la firma o de la última novación.
  • Hay otra causa penal que impide el embargo, por ejemplo, en caso de haber reclamado la nulidad de la escritura y existir un proceso en curso para determinar si procede o no.
  • Cuando existe la llamada “tercería de dominio”, es decir, alguien con un mejor derecho sobre la garantía hipotecaria.

Resumiendo, la mejor manera de intentar evitar un embargo es (1) tomando un papel activo ante nuestros problemas financieros cuanto antes, (2) renegociar el sistema de pago de la hipoteca con el banco y (3) de no ser posible, vender la vivienda cuando todavía no hemos dejado de pagar el préstamo o intentar pactar la dación en pago. A pesar de que el banco no tenga por qué aceptarla por ley, puede ser de su interés recuperar una cantidad de lo prestado hoy a esperar ver qué puede sacar de la vivienda dentro de unos meses, por lo que puede que también le convenga colaborar en lo posible para evitar el proceso judicial